Welche Kaufnebenkosten Sie beeinflussen können, welche gesetzlich feststehen und wo sich bei einem Kaufpreis von 400.000 € vierstellige Beträge sparen lassen.
Beim Hauskauf lassen sich Nebenkosten vor allem über den Kaufpreis (und die Wohnfläche, nach der er berechnet wird), die Maklerprovision, bewegliches Zubehör im Kaufvertrag und die Finanzierung senken. Grunderwerbsteuer sowie Notar- und Grundbuchkosten sind dagegen gesetzlich festgelegt und nicht verhandelbar. Realistisch planen heißt deshalb: zuerst klären, was fix ist, und dann dort ansetzen, wo Spielraum besteht.
Die Kaufnebenkosten setzen sich aus Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten und gegebenenfalls der Maklerprovision zusammen. In Baden-Württemberg sind das ohne Makler rund 7 % des Kaufpreises (5 % Grunderwerbsteuer, ca. 1,5 % Notar, ca. 0,5 % Grundbuch), mit Makler rund 10,6 %. Den Steuersatz legt das jeweilige Bundesland fest (3,5 % in Bayern bis 6,5 % in Nordrhein-Westfalen, Brandenburg, Saarland und Schleswig-Holstein, siehe Grunderwerbsteuer nach Bundesland).
Die Notarkosten richten sich nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG). Notare müssen die gesetzlichen Gebühren erheben, Rabatte oder abweichende Vereinbarungen sind nicht zulässig. Ein „Notarvergleich“ bringt deshalb keine Ersparnis. Ein sinnvoller Notar-Tipp ist ein anderer: Wer sich den Vertragsentwurf rechtzeitig vorab ansehen und prüfen lässt, vermeidet teure Änderungen und Nachträge.
Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten sowie die Maklerprovision werden vom Kaufpreis berechnet. Jeder Euro Preisnachlass spart deshalb mehrfach. Beispiel Baden-Württemberg: Ein um 10.000 € niedrigerer Kaufpreis spart zusätzlich ca. 500 € Grunderwerbsteuer (5 %) und etwa 200 € Notar- und Grundbuchkosten (ca. 2 %). Die Gesamtersparnis liegt damit bei rund 10.700 €.
Gute Argumente sind vergleichbare Verkäufe (Auskunft des Gutachterausschusses), ein nachweisbarer Sanierungsbedarf (zum Beispiel laut Energieausweis, Gutachten oder Angeboten von Handwerkern) und eine lange Vermarktungsdauer. Eine pauschale Prozentzahl, die „immer“ drin ist, gibt es nicht: Entscheidend ist, wie gut Sie Ihre Zahlen belegen.
Der Kaufpreis wird fast immer über den Preis pro Quadratmeter Wohnfläche verglichen. Stimmt die Fläche nicht, stimmt auch der Preis nicht. Beispiel: Bei 400.000 € und 100 m² liegt der Quadratmeterpreis bei 4.000 €. Sind es tatsächlich nur 94 m², zahlen Sie für die fehlenden 6 m² rund 24.000 € zu viel, und auf diesen Betrag zahlen Sie auch noch Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten. Deshalb lohnt sich ein Abgleich dreier Unterlagen: dem bemaßten Grundriss, der Wohnflächenberechnung und dem Inserat bzw. Exposé. Gehen Sie Raum für Raum vor und tragen Sie die Flächen nebeneinander in eine Tabelle ein.
Dafür gibt es drei häufige Gründe:
A. Abweichungen, absichtlich oder aus Versehen. Ein Exposé kann eine großzügigere Fläche nennen als die Berechnung. Das muss keine Absicht sein, schlechte Rundung, alte Zahlen oder abgeschriebene Werte reichen. Für Sie ist es egal: Die Zahl, nach der Sie bezahlen, sollte belegt sein.
B. Umbauten seit der letzten Berechnung. Wurde im Lauf der Jahre umgebaut, etwa eine Wand versetzt, ein Bad vergrößert, ein Schacht oder eine Treppe eingebaut, innen gedämmt oder ein Raum abgetrennt, kann sich die Wohnfläche verringert haben. Gibt es dafür keine neue Berechnung und keinen neuen Plan, steht im Exposé noch die alte Fläche, und Sie zahlen für Quadratmeter, die es so nicht mehr gibt. Fragen Sie nach Umbauten, Genehmigungen und dem Datum der Berechnung. Im Zweifel lassen Sie die Fläche nachmessen (Aufmaß).
C. Wohnfläche oder Nutzfläche: eine Grauzone. Prüfen Sie, ob alles, was als Wohnfläche gerechnet wird, die Anforderungen an Wohnfläche tatsächlich erfüllt. Nach der Wohnflächenverordnung (WoFlV) zählen Zubehörräume wie Kellerräume, Abstellräume außerhalb der Wohnung, Waschküchen und Heizungsräume nicht zur Wohnfläche. Auch bei Dachschrägen gibt es Regeln: Flächen mit mindestens 2 m lichter Höhe zählen voll, zwischen 1 und 2 m zur Hälfte, unter 1 m gar nicht. Balkone und Terrassen zählen in der Regel nur mit 25 %, höchstens mit 50 %. Ein Raum im Keller, der im Exposé als „Hobbyraum" oder „Wohnzimmer" auftaucht, ist daher nicht automatisch Wohnfläche. Als Wohnraum braucht er meist unter anderem eine ausreichende Raumhöhe (die Landesbauordnungen verlangen für Aufenthaltsräume häufig 2,40 m), Belichtung, einen Rettungsweg und eine Genehmigung für die Wohnnutzung. Fragen Sie bei der Bauaufsicht nach, was genehmigt ist.
So nutzen Sie das: Tragen Sie die Abweichungen sachlich zusammen und sprechen Sie sie bei Makler oder Verkäufer an. Das gibt Ihnen ein belegtes Argument für Preisverhandlung, denn jeder fehlende Quadratmeter wirkt über den Quadratmeterpreis. Lassen Sie sich außerdem nicht allein auf die Angabe im Exposé verlassen: Die Wohnfläche sollte nur dann im Kaufvertrag stehen, wenn sie stimmt, und ob eine Abweichung später Ansprüche begründet, hängt von der Formulierung im Vertrag ab (oft ist die Gewährleistung ausgeschlossen). Lassen Sie das vor der Unterschrift vom Notar oder einem Anwalt klären.
Die Grunderwerbsteuer fällt auf Grundstück und Gebäude an, nicht auf bewegliche Gegenstände, die sich ohne Substanzverlust entfernen lassen, zum Beispiel eine Einbauküche, Möbel oder eine Sauna. Werden solche Gegenstände im Kaufvertrag einzeln mit einem realistischen Preis aufgeführt, mindert das die Bemessungsgrundlage. Beispiel Baden-Württemberg: Eine Einbauküche mit einem angemessenen Wert von 8.000 € spart 400 € Grunderwerbsteuer.
Wichtig: Der Wert muss nachvollziehbar sein (Zeitwert, nicht Neupreis) und im Vertrag einzeln stehen. Überhöhte Werte, mit denen nur Steuer gespart werden soll, kann das Finanzamt anpassen. Lassen Sie die Aufteilung vom Notar in den Vertrag aufnehmen.
Beim Kauf einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses durch Verbraucher gilt seit dem 23.12.2020 die Teilung der Maklerprovision: Wer den Makler beauftragt, muss mindestens die Hälfte selbst tragen, höchstens die andere Hälfte darf auf Sie als Käufer abgewälzt werden (§ 656d BGB). Haben Käufer und Verkäufer den Makler gemeinsam beauftragt, müssen beide gleich viel zahlen (§ 656c BGB). Die Verkäuferseite darf auch die gesamte Provision übernehmen.
Daraus ergeben sich drei Ansatzpunkte: Fragen Sie schon bei der Exposé-Anfrage, wie hoch die Käuferprovision ist und wer sie trägt. Die Höhe ist frei verhandelbar, sie ist weder gesetzlich festgelegt noch überall gleich. Und der Maklervertrag mit Ihnen muss in Textform geschlossen werden (§ 656a BGB), eine E-Mail genügt. Bei 3,57 % Käuferprovision auf 400.000 € sind das 14.280 €, jeder verhandelte Prozentpunkt ist 4.000 € wert. Objekte ohne Käuferprovision sparen den ganzen Betrag.
Für die Bank wird beim Kauf in der Regel eine Grundschuld bestellt und ins Grundbuch eingetragen. Das verursacht Notar- und Grundbuchgebühren. Bei einer Anschlussfinanzierung oder einem späteren Wechsel des Kredits bleibt eine bestehende Grundschuld oft bestehen und kann weiterverwendet werden, sodass die erneute Bestellung entfällt. Auch beim Kauf kann es sich lohnen, zu fragen, ob eine bereits eingetragene, nicht mehr valutierte Grundschuld des Verkäufers übernommen werden kann.
Ob das möglich ist, entscheidet die finanzierende Bank. Fragen Sie vor dem Notartermin nach, damit der Notar den Vertrag entsprechend vorbereitet. Pauschale Beträge lassen sich hier nicht nennen, sie hängen von der Höhe der Grundschuld ab.
Der Zinssatz wirkt über die Laufzeit stärker als jeder einzelne Nebenkostenposten. Vergleichen Sie deshalb mehrere Angebote, bevor Sie sich festlegen. Bei Neubau oder Bauvorhaben kommen Bereitstellungszinsen hinzu: Die Bank berechnet für Geld, das sie bereithält, Sie aber noch nicht abgerufen haben, häufig 0,25 % pro Monat nach einer bereitstellungszinsfreien Zeit. Wie lang diese Zeit ist, unterscheidet sich je nach Bank, bis zu etwa einem Jahr sind üblich, eine längere Frist lässt sich teils verhandeln.
Bei einem Kauf aus dem Bestand fallen Bereitstellungszinsen meist kaum ins Gewicht, weil das Geld schnell nach dem Notartermin abgerufen wird. Ganz wichtig: Die Kaufnebenkosten müssen Sie in der Regel aus Eigenkapital bezahlen. Eine Finanzierung der Nebenkosten ist möglich, die Bank verlangt dafür aber meist höhere Zinsen.
Prozentwerte als Richtwerte, Stand Oktober 2026. Maklerprovision und Grunderwerbsteuer unterscheiden sich je nach Bundesland, bitte vor dem Kauf prüfen. Keine Rechts- oder Steuerberatung.
Bei einer selbst genutzten Immobilie sind die Kaufnebenkosten nicht absetzbar. Bei einer vermieteten Immobilie zählen sie zu den Anschaffungskosten. Sie wirken dann über die Abschreibung (AfA) auf den Gebäudeanteil, nicht auf den Grundstücksanteil. Lassen Sie sich dazu vom Steuerberater beraten.
Ja, eine Vollfinanzierung über den Kaufpreis hinaus ist bei manchen Banken möglich, meist aber nur mit höherem Zins und bei guter Bonität. Üblich und günstiger ist es, die Nebenkosten aus Eigenkapital zu zahlen.
Bei 400.000 € Kaufpreis sind es ohne Makler ca. 28.000 € (5 % Grunderwerbsteuer = 20.000 €, ca. 1,5 % Notar = 6.000 €, ca. 0,5 % Grundbuch = 2.000 €). Mit einer Käuferprovision von 3,57 % (14.280 €) sind es ca. 42.280 €, also etwa 10,6 % des Kaufpreises.
Nicht automatisch. Kellerräume gelten nach der Wohnflächenverordnung als Zubehörräume und gehören nicht zur Wohnfläche. Ein Raum im Keller kann nur Wohnraum sein, wenn er die Anforderungen an Aufenthaltsräume erfüllt (zum Beispiel Raumhöhe, Belichtung, Rettungsweg) und die Wohnnutzung genehmigt ist. Fragen Sie bei der Bauaufsicht nach der Genehmigung.
Finanziell ja, wenn für Sie keine Käuferprovision anfällt. Sie sparen dann den Betrag der Provision, in unserem Beispiel 14.280 €. Dafür organisieren Sie Besichtigungen und Unterlagen selbst. Wichtig ist, vor jeder Anfrage zu klären, ob und in welcher Höhe eine Provision auf Sie zukommt.
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